Юридическое сопровождение с организацией подачи документов в органы опеки и почительства и предварительным выделением долей

Опека и попечительство – форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан.

К функциям этого отдела относится надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом. Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (пп.6 п.1 ст.8, п.2 ст.19 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия.

Закон обязывает родителей при продаже долей несовершеннолетнего в квартире получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (п.1 ст.21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий», которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.

 «Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:

 ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или

ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.

Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья, когда ему исполнится 18 лет.

 Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая.

  В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры. В некоторых случаях решение может зависеть от строптивого характера или настроения конкретного инспектора. Именно это и становится, обычно, камнем преткновения в спорных вопросах с Опекой – планы родителей по переезду на другое место жительства могут быть разрушены на корню.

 Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов. То есть получить разрешение Опеки на продажу своей квартиры, не подобрав взамен другого жилья – не получится. Инспектор должен видеть, где будет жить ребенок после сделки.

 Для того чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо собрать необходимые документы.

Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:

• заявление;
• паспорт законного представителя;
• свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
• документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
• документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
• выписку из домовой книги, финансовый лицевой счет или поквартирную карточку и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• отчет об оценочной рыночной стоимостижилья.

Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги».

Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.

Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов.

Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися долями в квартире. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.

В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.