Юридическое сопровождение с организацией подачи документов в органы опеки и почительства и предварительным выделением долей
Если родители собираются продавать свою квартиру, в которой долю собственности имеет несовершеннолетний ребенок (или несколько детей), то им придется столкнуться с суровой реальностью нашего законодательства
Опека и попечительство – форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан.
К функциям этого отдела относится надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом. Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (пп.6 п.1 ст.8, п.2 ст.19 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия.
Закон обязывает родителей при продаже долей несовершеннолетнего в квартире получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (п.1 ст.21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий», которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.
«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:
ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.
Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.
Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья, когда ему исполнится 18 лет.
Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая.
В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.
Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры. В некоторых случаях решение может зависеть от строптивого характера или настроения конкретного инспектора. Именно это и становится, обычно, камнем преткновения в спорных вопросах с Опекой – планы родителей по переезду на другое место жительства могут быть разрушены на корню.
Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов. То есть получить разрешение Опеки на продажу своей квартиры, не подобрав взамен другого жилья – не получится. Инспектор должен видеть, где будет жить ребенок после сделки.
Для того чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо собрать необходимые документы.
Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:
- заявление;
- паспорт законного представителя;
- свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
- документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
- выписку из домовой книги, финансовый лицевой счет или поквартирную карточку и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- отчет об оценочной рыночной стоимостижилья.
Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги».
Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.
Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов.
Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися долями в квартире. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.
В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.
- 1-комн. от 3 200 000
- 2-комн. от 4 990 000
- 3-комн. от 6 920 000
- Студия от 16 934 840
- Студия от 4 393 063
- 1-комн. от 5 032 017
- 2-комн. от 7 711 938
Ленинградский
- 3-комн. от 22 078 120
- 1-комн. от 10 128 140
- 2-комн. от 13 184 440
Московский, Суворова
- 1-комн. от 2 883 600
- 2-комн. от 4 131 120
- 3-комн. от 6 017 490
Ленинградский
- 1-комн. от 5 721 525
- 1-комн. от 6 542 120
- 2-комн. от 8 612 200
- 3-комн. от 9 133 440
Московский
- 1-комн. от 3 940 000
- 2-комн. от 6 320 000
- 1-комн. от 6 240 150
- 2-комн. от 8 302 740
- 3-комн. от 11 293 260
- 1-комн. от 7 420 000
- 2-комн. от 11 260 000
- 3-комн. от 14 530 000
- 4-комн. от 22 050 000
Ленинградский
- 2-комн. от 7 420 000
Центральный
- 1-комн. от 4 300 000
- 2-комн. от 5 780 000
- 1-комн. от 6 667 200
- 2-комн. от 10 520 200
- Студия от 4 393 063
- 1-комн. от 5 716 238
- 2-комн. от 7 711 938
- Студия от 20 152 766
- 1-комн. от 42 450 958
- 2-комн. от 61 518 591
Ленинградский
- 1-комн. от 4 330 000
- 2-комн. от 6 670 000
- 3-комн. от 8 450 000
- 1-комн. от 4 342 820
- 2-комн. от 5 331 150
- 3-комн. от 9 616 200
- 2-комн. от 8 685 000
Ленинградский
- 1-комн. от 5 197 200
- 2-комн. от 6 844 500
- 3-комн. от 8 975 130
Московский
- 1-комн. от 4 100 000
- 2-комн. от 6 509 000
Московский
- 1-комн. от 10 427 774
- 2-комн. от 12 794 884
- 1-комн. от 3 881 320
- 2-комн. от 5 897 460
Ленинградский
- 1-комн. от 8 688 000
- 2-комн. от 10 169 600
- 2-комн. от 13 190 040
Центральный
- 2-комн. от 10 857 618
- 3-комн. от 12 141 607
Ленинградский
- 3-комн. от 9 190 000
Ленинградский
- 1-комн. от 4 911 810
- 2-комн. от 7 623 000
- 3-комн. от 9 914 500
- Студия от 10 560 000
- 1-комн. от 12 020 000
- 2-комн. от 15 560 000
- 3-комн. от 19 500 000
- Студия от 2 965 200
- 1-комн. от 3 450 560
- 2-комн. от 5 511 780
- 1-комн. от 10 506 090
- 2-комн. от 14 101 264
- 3-комн. от 19 425 902
- Студия от 4 500 000
- Свободная планировка от 11 700 000
- 1-комн. от 5 980 000
- 2-комн. от 7 630 000
Московский
- 1-комн. от 4 100 000
- 2-комн. от 6 240 000
Ленинградский
- 2-комн. от 7 884 300
- 3-комн. от 11 352 500
- 1-комн. от 5 731 330
- 2-комн. от 7 533 500
- 3-комн. от 9 615 500
- 1-комн. от 9 824 040
- 2-комн. от 13 305 630
- 1-комн. от 6 579 991
- 2-комн. от 9 742 824
- 3-комн. от 10 916 676
- 1-комн. от 3 899 000
- 2-комн. от 5 469 740
- 3-комн. от 7 519 500
- 1-комн. от 5 500 000
- 2-комн. от 7 590 000
- 3-комн. от 9 240 000
- 1-комн. от 10 231 110
- 2-комн. от 12 226 500
Ленинградский
- 1-комн. от 6 060 000
- 2-комн. от 7 670 000
- 3-комн. от 12 430 000
Ленинградский
- 1-комн. от 6 817 423
- 2-комн. от 7 989 084
- 3-комн. от 8 916 129
- 1-комн. от 3 936 200
- 2-комн. от 5 851 200
- 3-комн. от 8 858 700
- 1-комн. от 9 922 776
- 2-комн. от 11 491 964
Ленинградский
- 1-комн. от 6 835 000
- 2-комн. от 8 857 000
- 3-комн. от 11 967 000
Ленинградский
- Студия от 4 530 000
- 1-комн. от 5 140 000
- 3-комн. от 11 290 000
- 1-комн. от 4 260 000
- 3-комн. от 9 955 200
Ленинградский
- 1-комн. от 6 184 500
- 2-комн. от 7 896 600
- 1-комн. от 5 137 100
- 2-комн. от 7 023 600
- 3-комн. от 7 742 400
Центральный
- 2-комн. от 13 360 000
- 3-комн. от 16 847 000
- 2-комн. от 12 163 350
- 3-комн. от 25 464 680
Московский
- 1-комн. от 20 887 315
- 2-комн. от 24 666 156
- 3-комн. от 32 648 065
- 5-комн. от 51 204 071
Ленинградский
- 1-комн. от 6 060 000
- 2-комн. от 8 870 000
Ленинградский
- Студия от 3 960 000
- 2-комн. от 8 120 000
- 3-комн. от 9 120 000
Ленинградский
- 1-комн. от 6 317 500
- 3-комн. от 10 727 750
- 1-комн. от 3 338 800
- 2-комн. от 5 428 080
- 3-комн. от 6 355 010
- Студия от 7 411 635
- 1-комн. от 8 119 440
- 2-комн. от 12 071 250
- 2-комн. от 11 584 720
Центральный
- 1-комн. от 5 048 800
- 2-комн. от 6 634 000
- 3-комн. от 8 625 250
- 1-комн. от 5 426 400
- 2-комн. от 7 712 900
- 3-комн. от 12 785 500
- 1-комн. от 9 179 370
- 3-комн. от 15 759 360
- 1-комн. от 5 007 400
- 2-комн. от 6 639 090
Центральный
- 1-комн. от 11 142 578
- 2-комн. от 10 238 283
- 3-комн. от 11 485 504
- 1-комн. от 6 899 868
- 2-комн. от 9 545 044
- 3-комн. от 11 984 569
- Студия от 16 564 931
- 1-комн. от 29 454 426
- 2-комн. от 29 609 872
- 3-комн. от 45 482 996
- Студия от 3 760 000
- 1-комн. от 4 820 000
- 2-комн. от 6 940 000
- 3-комн. от 8 400 000
Ленинградский
- 1-комн. от 4 950 000
- 2-комн. от 7 410 000
- 1-комн. от 6 937 269
- 2-комн. от 9 591 459
- 3-комн. от 11 143 430
- 1-комн. от 6 920 234
- 2-комн. от 9 217 144
- 3-комн. от 11 216 825
Московский
- 1-комн. от 18 705 827
- 2-комн. от 25 284 036
Московский
- 1-комн. от 4 430 000
- 2-комн. от 6 560 000
- 3-комн. от 8 400 000
Центральный
- 1-комн. от 4 662 000
- 2-комн. от 7 096 000
- 1-комн. от 4 829 040
- 2-комн. от 5 939 610
- 3-комн. от 9 411 690
Центральный
- 1-комн. от 4 850 000
- 2-комн. от 6 879 400
- 3-комн. от 8 313 000
Центральный
- 2-комн. от 5 790 000
Центральный
- 1-комн. от 4 560 000
- 2-комн. от 5 960 000
Ленинградский, Северная гора
- 3-комн. от 11 300 000
- 4-комн. от 17 510 600
- Студия от 4 500 000
- 1-комн. от 6 150 000
- 2-комн. от 7 630 000
- 3-комн. от 10 270 000
- Студия от 4 346 010
- 1-комн. от 5 812 317
- 2-комн. от 8 012 448
- 3-комн. от 10 967 292
Московский
- 1-комн. от 4 110 000
- Студия от 12 073 906
- 1-комн. от 25 816 607
- 1-комн. от 4 259 040
- 2-комн. от 6 548 160
- 3-комн. от 8 831 160
- 1-комн. от 4 070 000
- 2-комн. от 5 880 000
- 3-комн. от 7 510 000
- 1-комн. от 3 300 000
- 2-комн. от 4 990 000
Московский
- 1-комн. от 3 603 010
- 3-комн. от 7 811 800
Ленинградский
- 1-комн. от 8 340 000
- 2-комн. от 10 960 000
- 3-комн. от 14 710 000
Московский
- 1-комн. от 3 960 000
- 2-комн. от 5 516 840
- 3-комн. от 9 500 400
Центральный
- 1-комн. от 4 141 800
- 2-комн. от 5 827 500
- 3-комн. от 7 880 200
Ленинградский
- 1-комн. от 5 654 800
- 2-комн. от 7 814 400
- 3-комн. от 12 110 000
Московский
- 1-комн. от 4 000 000
- 2-комн. от 5 650 000
- 3-комн. от 8 851 500
Московский
- 1-комн. от 11 707 966
- 2-комн. от 12 999 815
- 3-комн. от 16 917 931
