Юридическое сопровождение использованием ипотечных средств и матерниского капитала на квартиры

Условия использования  материнского (семейного) капитала  установлены Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее по тексту Закон). Весь длинный текст закона изучать не обязательно, нужно знать следующее.

 Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года. А с 01 января 2020 года маткапитал стал выдаваться уже  на первого ребенка. 

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

1. для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
2. для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку.

 Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом (с 2023 года называется «Социальный фонд России», СФР) конкретному гражданину (матери или отцу) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (от полумиллиона руб. и выше, в зависимости от количества детей). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели, в том числе на приобретение жилья для всей семьи.

Поскольку размер данной субсидии не позволяет купить квартиру без привлечения кредитных денег, жилье покупают, чаще всего, с помощью ипотечного кредита, а средства материнского капитала его получатели расходуют на погашение ипотеки.

Если по общему правилу распорядиться маткапиталом можно лишь по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка (второго или последующих, а с 2020 года уже и первого), то для приобретения квартиры в ипотеку  законом предусмотрено исключение (п.6 ст.7 Закона).

В пункте 6.1 ст.7 Закона перечислены ситуации, которые позволяют распорядиться семейным капиталом в любое время после рождения (усыновления) ребёнка. Среди этих случаев – использование средств материнского капитала на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит – это один из ключевых банковских продуктов, предназначенный для финансирования приобретения недвижимости клиентами, которая передаётся в залог кредиторам. Как правило, такие кредиты берутся на длительный срок, вплоть до 30 лет.

Схема ипотечного кредитования заключается в следующем:

• желающий приобрести недвижимость, не располагая для её покупки достаточным количеством собственных средств, обращается в банк за кредитом;
• банк на основании представленных заявителем документов принимает решение о выдаче кредита (либо об отказе в его выдаче) с указанием индивидуальных параметров – суммы, срока, процентной ставки, размера первоначального взноса;
• заёмщик, согласный с условиями кредитования, подбирает недвижимость и предоставляет пакет документов для оформления;
• составляются кредитный и ипотечный договоры. Первым оформляются отношения между банком-кредитором и покупателем-заёмщиком, а вторым – между банком в качестве залогодержателя и залогодателем (им может быть не только сам заёмщик, но и третье лицо);
• в органе Росреестра регистрируется право собственности покупателя на приобретённую недвижимость;
• осуществляются расчёты покупателя с продавцом (эта операция может осуществляться на разных этапах сделки);
• в органе Росреестра регистрируется обременение в виде ипотеки (залога) на приобретённый объект;
• заёмщик производит погашение кредита в соответствии с установленным графиком платежей;
• после полного погашения долга заёмщиком перед банком орган Росреестра снимает обременение, и недвижимость переходит в полное распоряжение собственника.

Вместе с тем, использование материнского капитала накладывает определенные ограничения на приобретателя помещения. Он обязан его оформить в общедолевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению сторон в течение 6 месяцев:

- после снятия обременения с жилого помещения (в случае приобретения или строительства жилья с использованием средств ипотечного кредитного займа;

- после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию;

- после перечисления фондом средств материнского капитала.

При расчете размера долей имеет значение, привлекались ли при покупке собственные средства родителей. Если нет, необходимо исходить из принципа равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала. Если были задействованы также личные деньги супругов, доли можно определить пропорционально собственным вложениям. Главное – сохранить минимально возможные доли детей.

Пример: представим семью из двух детей и двух родителей. Квартиру они купили за 2 000 000 руб. Из них 400 000 руб. – средства маткапитала, а 1 600 000 руб. – собственные средства родителей. Посчитаем:

400 000 руб. : 4 чел. = 100 000 руб.

2 000 000 руб. : 100 000 руб. = 20

Значит, минимально возможная доля на одного ребенка составит 1/20.

Однако далеко не все исполняют требования закона. Прокуратура и органы опеки стоят на страже защиты прав несовершеннолетних, но все случаи нарушения закона отследить они не могут. Если будет установлено, что продаваемая квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, а дети, супруг или супруга собственниками никогда не являлись, в дальнейшем указанные лица, а кроме них фонд, прокуратура или органы опеки и попечительства могут обратиться в суд с иском о признании договора купли – продажи недействительным. В случае признания договора купли – продажи недействительным, возникает обязанность покупателя вернуть купленную квартиру, а несостоявшийся продавец может быть не платежеспособным и получить денежные средства покупатель сможет через много лет или не получит вовсе.

Поэтому при покупке жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, приобретенного продавцом после 2007 года необходимо:

- изучить договор купли-продажи, а именно порядок расчета покупателя с продавцом;

- запросить у продавца справку из фонда о получении или неполучении сертификата на материнский капитал, использовании средств с назначением платежа;

- указать в договоре купле – продажи, что продавец гарантирует не использование средств материнского капитала на приобретение данного Объекта.

Использование материнского капитала может создать проблемы, как для покупателя, так и для продавца, особенно если он тоже планирует на вырученные деньги покупку квартиры. Поскольку сумму гарантированную материнским капиталом продавец получит лишь после перечисления из ПФР, ориентировочно в течение двух месяцев после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. 

Однако самый серьезный риск для продавца при проведении сделок с материнским капиталом — отказ ПФР в перечислении средств материнского капитала. 

Разобраться могут помочь юристы. Крайне важно указать в договоре купли-продажи недвижимости все условия перечисления средств материнского капитала, чтобы свести риски к нулю, а именно указать, что покупатель обязуется оплатить сумму, гарантированную материнским капиталом, если в установленный Федеральным законом срок денежные средства не поступят на банковский счёт Продавца.

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда более сложные, чем обычные.

Хотите приобрести жилое помещение, используя кредитные денежные средства и средства материнского капитала, тогда вам именно к нам.

Поможем с одобрением ипотеки

(окажем содействие в сборе документов, подтверждающих  доходы и расходы клиента, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, которые потребует банк для получения ипотечного кредита, поможем с оценкой недвижимости, а также с выбором наиболее выгодных условий кредитования и получения ипотеки в кратчайшие сроки)

и приобретением жилого помещения с использованием материнского капитала (на строительство жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на получение займа под материнский капитал до достижения ребенка возраста 3 лет).